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こうした物件を探し当てるには、仲介業者に希望物件の条件を詳しく伝えて、真っ先に連絡してくれるよう依頼しておくことです。
「あのマンションとこのマンションの情報がほしい」などと物件を絞って声を掛けておくのも良い方法です。
とにかくこまめに業者に声を掛けておくのが大事で、買う側の熱意を業者に伝えることが、大きな効果を生むポイントです。
ときには目星をつけたマンションの所有者と交渉してくれることもあります。
中古マンションを売るときにも買うときにも仲介業者を通せば手数料がかかり、その費用は売買価格の「3%+6万円」になっています。
売るときは、仲介業者と「媒介契約」を結び、その中で「取り引きが成立した時は仲介手数料として売買価格の3%+6万円を支払う」旨の約束をします。
ただ、その不動産の売買価格が億単位におよぶようなときは、あらかじめ「2%とする」などのように手数料を取り決めておくこともあります。
さて、ここで確認しておきたいのは、仲介手数料は3%+6万円を超えてはならないということであって、それ以下ではダメということではないということです。
仲介業者も真剣になりません。
手数料が収入のすべてである仲介業者にとって、この収入があまり小さくなったのでは元気が出ないわけです。
そこで媒介契約を結ぶときは上限の3%十6万円にしておき、次のような条件を付ける方法もあります。
「希望額で売却できたら手数料は満額、値引きされたらそれにスライドして手数料も値引きする。
上限額を支払うのが普通だと思っている人が非常に多いのですが、そうではありませんからいろいろ工夫してみましょう。
なお、手数料の支払いは「売買契約時に半分、取り引き完了時に半分」というように分割します。
不動産取り引きは契約が済んだからといって100%安心できないからです。
契約時に全額支払ってほしいという業者もいますが、これは避けるのが無難です。
〝丸投げ物件″を見抜いて近づかないデベロッパーは、小さなゼネコンの紹介で地主から土地を仕入れることもあります。
この場合、そのゼネコンを使ってマンションをつくることが条件になります。
これをゼネコンの″ヒモ付き物件〟と言います。
知名度がなく施工実績もないゼネコンを使うときにどうするかというと、大手ゼネコンを形式的に元請けにして、下請けにその小さなゼネコンを使います。
実質的に工事をするのは小さなゼネコン。
つまり、″丸投げ〟をさせるわけです。
ときには大手ゼネコンとのジョイントベンチャー(JV=共同事業体)にすることもあります。
しかし丸投げも、大手ゼネコンは名前を貸すだけで手を下しません。
突貫工事に入っても、すべて小さなゼネコンがやります。
こうして大手ゼネコンは〝冠料〟をもらうのです。
「施工の責任は大手ゼネコンにあるから、マシなのではないか?」と思うかもしれませんが、これが全然違います。
大手ゼネコンと小規模ゼネコンでは、使っている職人の経験が違えば質も違います。
欠陥とは言えなくても仕上がりに大きな品質の差が生まれてくるのです。
分譲が済んでから問題が起これば、デベロッパーはすべての面倒を見なければなりません。
そもそもこうした物件はトラブルが発生しやすいのを知っていますから、まともなデベロッパーは極力手を出さないようにしているのです。
競売物件というのは、ローン事故などで債務を履行できなくなった物件のことです。
債権者の申立てによって裁判所が差押え、それを一般の人も対象にして入札によって処分しょうというものです。
むろん、誰でも入札に参加できなくはありませんが、こうした物件には極めて難しい間題かつきまとっているケースが少なくありません。
安易に薦めている書物なども見かけますが、それは無責任というものです。
まず、こうした物件は内部を見ることができません。
外から眺めて、裁判所にある物件明細を見て決めるしかないのです。
居住者がいるというケースも少なくありません。
それは賃借人であったり、事故にからむ何らかの関係者であったりすることもあります。
買えばこれら占有者の明け渡しを求めることができる場合もありますが、もし了解が得られなければ自分で訴訟を起こすなどの手段をとらなければなりません。
そういうことが往々にしてあります。
あるいはまた、買われては自分がソンする関係者が妨害に出るというケースもあります。
全部が全部トラブルがらみの物件ではありませんが、何しろシロウトにはこれらトラブルの元を見抜くことはできません。
たとえば〝管理費の未納がどれだけあるか〟などということまではチェックできないでしょう。
デベロッパーだって土地を取得する際に、ときにはベテランに委託することがあります。
不動産は権利関係や債務が複雑に絡み合っていることが多く、絡みあった糸をほぐすにはその道の超プロの力が必要だからです。
競売物件はそれと同じ。
手を出すなら手痛いヤケドを負う危険性を覚悟してやらなければなりません。
念のために言えば、「競売物件は安い」というのも神話です。
必ずしも安くはないうえに、後になってわかった債務負担や占有者の立ち退き料負担など思わぬ出費で泣く羽目になることもあります。
広辞苑で〝評論〟を引くとこうあります。
「物事の価値・善悪・優劣などを批評し論じること。
またその文章」。
そして″評論家″は「評論をする職業の人。
転じて、自分で実行しないで人のことをあれこれ言う人」。
言い得て妙と言いますか、こと分譲マンションに関する評論については、この解釈に拍手を送りたくなります。
住宅情報誌が、特定の物件について評論家のレポートを掲載することがあります。
ところが、内容はどこを見ても褒めてばっかり。
価値や優劣を論じるのであれば、住宅には〝優″があれば″劣″もあるのですから、両方を指摘しなければ評論とは言わないでしょう。
これはどうしたことか?と考えるとき、二の業界の体質を見れば自ずと答えが出て却きます。
なにしろマンション業界は玉石混渚です。
ちょっと売れ行きが鈍ったり会社の採算にかげりが出ると、手段を選ばす悪質な販売攻勢に出たりします。
評論家諸氏は、その体質を知っています。
どの企業がベストだなどとは言い切れないでいるのです。
そして、それだからこそ評論家にとって処しやすい業界でもあるのです。
私の知っている限り、よく勉強している人はほんの一握りにすぎません。
この業界の章分け的な評論家氏にこんな話を聞いたことがあります。
「ある本に間違いがあるとするだろ。
それが他の人にも引用されてずっと間違いのまま続くんだよね」住宅産業は法律産業だとも言われます。
それは、多様な材料を使って多岐にわたる職種の人が寄り集まって作り、それをさまざまな業種が連携して売るものなので、信じられないぐらいの数の規制の綱がかかっているからです。
このすべてを評論家が学びながら適切な評論をするのは、どだい無理な話なのかもしれません。
しかし、そういう環境に甘んじて、平気で不勉強のまま居直るのは大きな問題だと思います。
こうしたことが〝褒めてばっかり″の大きな要因になっているようです。
とにかく、多くの物件レポートは物件研究でも何でもなくて、単なる不動産広告にすぎません。
著名な評論家丸抱えの広告と言っても過言ではなさそうです。
「評論家の物件レポートは良い点をアピールしたもので、悪い点は自分で探す」と肝に銘じておくことにしましょう。
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